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南京市政府辦公廳轉發市房產局《關于加強全市舊住宅小區管理工作的意見》的通知

頒布單位:江蘇省南京市人民政府辦公廳 文號:暫無
頒布日期:2006-04-05 失效日期:暫無
效力級別:地方法規及地方人大文件 法規類別:房產糾紛

市政府辦公廳轉發市房產局《關于加強全市舊住宅小區管理工作的意見》的通知

寧政辦發〔2006〕46號

各區縣人民政府,市府各委辦局,市各直屬單位:

市房產局擬定的《關于加強全市舊住宅小區管理工作的意見》已經市政府同意,現轉發給你們,請認真遵照執行。

二○○六年四月五日

關于加強全市舊住宅小區管理工作的意見

(市房產局2006年3月)

為進一步提升城市管理水平,逐步為舊住宅小區居民提供環境整潔、衛生舒適、安全有序的居住條件,根據我市小區整治出新總體工作要求和國家、省、市物業管理有關規定,現對加強我市舊小區管理工作提出如下意見:

一、指導思想

以“三個代表”重要思想和科學發展觀為指導,將舊小區的管理工作作為當前加強城市管理、建設和諧社會一項重要內容,重點建立各區人民政府、市(區)物業行政主管部門、街道辦事處、社區和物管企業齊抓共管的科學管理體制和運行機制,推進舊住宅小區的長效管理、社區管理與物業管理有機結合,實施優惠扶持政策,執行長期監督考核,因地制宜、注重實效地推進舊小區的管理工作,為改善舊小區廣大群眾的生活環境創造良好條件。

二、組織領導

舊小區的管理是一項綜合性較強的社會服務與管理活動,各區政府、物業行政主管部門應給予高度重視,建立科學運行機制,加強監督檢查,及時研究、協調、解決相關問題。

三、管理模式

根據舊小區房屋、環境、配套設施和房屋產權狀況、居民承受能力以及群眾需求的實際情況,確定舊小區相應的管理模式、組織形式。

(一)根據實際情況,可將舊小區分為以下二類,并實施不同標準和內容的管理方式:

1、一類舊小區。為整治出新后的小區。該類舊小區建成年代較近,具有一定規模,配套較齊全,各方面條件比較好。其管理模式應采取市場化、專業化、社會化的物業管理,運用招投標形式選擇物業管理企業,使業主和物業管理企業能夠雙向選擇,簽訂物業服務合同,確定服務內容和服務質量等級標準,按低標準收費,全面實施物業管理。

2、二類舊小區。這類舊小區建成年代久,規模較小,配套差,各方面條件較差。其管理模式采取由街道、社區組織進行管理和服務的方式。

四、組織實施

(一)確定小區類別、明確管理方式

由各區政府牽頭,召集街道、房管等部門和單位按有關標準,研究確定舊小區的類別和管理模式。

(二)成立管理組織、選擇服務單位

一類舊小區在所轄區街道辦事處和區房產局的指導下,召開業主大會或業主代表大會,組建業主委員會,選聘物業管理企業。二類舊小區條件具備的,也要成立業主委員會;條件不具備的,成立小區管委會。

(三)嚴格接管標準、檢查驗收移交

由區政府牽頭,組織房管、街道、社區、業主和使用人代表、物業服務單位對出新后的舊小區進行檢查驗收,對符合接管標準的進行移交;對達不到接管標準的由出新單位進行完善,驗收達標后,重新組織移交接管。

(四)按照服務內容、確定收費標準

物業服務單位按具體的服務項目和服務內容,制定管理制度和服務標準。一類舊小區由小區業主委員會根據南京市物業管理等級服務收費標準的低標準,在征求住戶意見的基礎上,與物業管理企業協商確定服務項目和服務費用,報物價部門備案后在小區內公布。二類舊小區由小區牽頭統一管理的部門或單位在征求住戶和物業服務單位意見的基礎上,確定服務項目和服務費用標準,報物價部門備案后在小區內公布。居民按物價部門備案后公布的服務收費標準按月向小區服務單位繳納服務費用。

屬于低保、雙下崗、殘疾、特困家庭的,經批準后可適當減免服務費用,減免部分由區政府承擔。

物業管理企業或物業服務單位在接管項目30日內,持簽訂的《物業服務合同》或《管理服務協議》和業主委員會或管委會成員的基本情況,到項目所在區房產局辦理備案告知手續。

五、扶持政策

(一)財政補貼

由各區政府實施對舊小區管理實施一定年限補貼的辦法,具體補貼標準和實施年限由各區根據舊小區的規模、配套設施、居民平均生活水平、服務費標準、服務成本支出等情況進行核算后確定。舊小區管理補貼費由區政府提供,列入區財政年度預算。各出新小區應在工程經費中預留10萬元物業管理前期開辦補貼,用于管理服務的前期開辦費用,??顚S?。

(二)建立長期考評機制

管理服務單位要進行長期指導、監督和考評,及時給予獎懲。制定出新小區管理的年度考核標準,每年12月上旬由區房產局會同區政府有關部門、街道、社區居委會進行年度檢查考評,對達到優秀標準或合格標準的,進行物質和精神上表彰獎勵。

(三)稅收和再就業優惠政策

按照南京市2003年出臺的《關于進一步做好下崗失業人員再就業的決定》等相關政策執行;優先錄用本小區失業下崗人員。

(四)增強小區造血功能

利用小區現有資產進行運作,彌補管理服務活動的經費不足。對小區出新后清理、騰退以及補建的部分共用配套設施要合理地利用,形成“以業養業”的供血機制??梢岳门f小區經出新后增設的房產、設備、場地等基礎設施資源,開辦一些立足小區,面向社會的經營項目,在為居民提供方便、實施服務的同時,創造一定的經濟效益。如商業門面房、露天汽車停車庫(位)、封閉式自行車停車庫(棚)等。由區政府出面統一協調,將小區的商業服務配套設施交給物業服務單位經營,并將其收入用于補貼小區管理經費的不足,為小區各項管理服務活動的順利進行創造物質條件。

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